今天看到自由時報的文章，提供給準備買屋人的參考。
自由時報 – 2013年12月21日 上午6:12
記者朱語蕎／專題報導、攝影
今年過年特別早，建商卯足全力搶攻下半年市場，推案量達到最高峰，而第4季也是傳統購屋旺季，不少人有買新房、搬新家的計劃，盼趕在農曆年前找到新家。搬新家固然喜悅，但煩瑣的購屋流程讓不少人膽怯，《宅富》教你五大購屋招式，讓你買房無往不利。
購屋可分為預售屋和成屋，預售屋指房屋尚未興建，或正興建中，看不到實際屋況，僅能靠現場模型或樣品屋感受未來格局，購買預售屋雖看不到實況，但因付款方式輕鬆，裝潢時可客變滿足需求等優點，依舊受不少民眾喜愛。
1.保留DM和平面藍圖
購買預售屋最擔心實際交屋和購買時不符，現在建案廣告推陳出新，建案影片細膩度可比真實電影，常讓人陷入過度美好的想像，為避免日後糾紛，最簡單的方式，就是在簽約後保留所有廣告DM和平面藍圖、建材配備表等，其中，建材表會詳列建材品牌和規格，民眾在交屋時可逐一比對，確保品質，通常建商會在建材表加註「建商保有更換建材權力」，也會在建材品牌上，寫明使用哪些品牌替代，這些都是未來驗屋時的重點。不少人購買預售屋，是希望能在興建期間客變，若有計劃施行客變，可向建商索取平面圖和水電配置圖，客變的黃金期是在建物結構完成到購買戶別樓底板完工前，時間約3~6個月，建商會寄送通知書知會，這時民眾就可按照需求挑選所需建材，或進行格局變更，例如：衛浴或廚房位置變動、插座位置、打通房間數等，客變費用通常是「退料不退工」，僅退建材費用，不退工錢。
2.陽台外推、二次施工都違法
新房子公設比高，實際坪數比權狀面積小得多，不少建商會以二次施工或陽台外推方式，增加室內坪數，日前才有新板特區豪宅被檢舉公設二次施工遭現場拆除，不論業者如何解釋，都屬違法行為，若遭檢舉，可立即拆除或罰款，此外，近期不少建案也遭檢舉開放空間違法圈地私用，民眾在簽約時，別忘查看公共空間平面圖，或向縣市政府索取。
3.新版奢侈稅上路 避稅花招不安全
奢侈稅實施已屆2年，新版本法案也於12月中展開，買賣房屋稅則多又雜，奢侈稅是近年最受討論的一項，奢侈稅針對持有未滿2年非自用住宅移轉，課徵10~15%稅金，目的在抑制短期炒作，不少賣方擔心被課奢侈稅，想辦法鑽取漏洞，像是要求延後過戶、以租代買、房屋信託等花招，民眾買賣房屋前，得先釐清內容規章。
奢侈稅牽動房產市場神經，民眾買賣房屋也變得戰戰兢兢，若賣方持有不滿2年轉手，通常會把奢侈稅成本加溢在房價上，有些甚至會和買方簽訂以租代買模式，等待奢侈稅到期再轉手，或以信託登記給買方，以規避稅金，但永慶房屋總經理葉凌棋強調，這些方式對於買方而言相對沒保障，且經過2年磨合，國稅局大多已一一破解。
以延後過戶來說，用「預告登記」最常見，但現在國稅局已與地政機關密切合作，加強稽查2年內交易且簽定「預告登記」案件，被查獲逃稅還得多繳罰金；此外，近期發生賣方因信任仲介口頭告知，房屋不需被課奢侈稅而賣房，但最後卻仍遭課稅的糾紛，葉凌棋建議，民眾若在2年內轉手，還是先行文到國稅局詢問最為保險。
4.善用網路資源 比價議價好方便
現代人生活脫離不了網路，網路也成了買房重要利器，從購屋前查看區域環境就可善加利用，最方便的就是使用GOOGLE街景地圖，現在許多房仲業者也推出APP軟體，隨時都能查看周邊區域行情。
隨著實價登錄上路，民眾可方便查詢各區路段行情，內政部的不動產交易實價查詢服務網，除了路段房價外，還可進一步設定屋齡、產品、樓層等細節，若再搭配在地房仲提供的房價行情，就可馬上了解區域概況。而買房最擔心的環境市容，現在也有業者推出APP街景服務，台灣房屋的「看屋地圖」就結合嫌惡設施標記，查詢時可設定避開加油站、殯儀館等設施。
至於想了解房屋是否是海砂屋、幅射屋，也可從網路資料搜尋，若擔心買到非住宅產品或房屋已設定抵押權，則可調閱謄本或地籍圖，確認房屋使用狀況和產權，這些都可從網路輕鬆取得。
5.驗屋要細心 瑕疵保固有1年
簽約下定後，建議可在工程期不定期到工地監工，而到了尾聲驗屋的步驟，雖然過程繁瑣，卻是最重要的一環，攸關日後居住品質，若民眾驗屋時發現瑕疵，可立即要求建商補強，不過，若經修繕仍不滿意，依照內政部「預售屋買賣定型化契約」第19條規定，除有輻射鋼筋、海沙屋或其他應修繕的重大瑕疵外，買方不得要求金融機構終止撥款予賣方。
也因如此，實務上常發生相關糾紛，不過這項條文也是避免建商收了錢後倒閉，明定應將買方所繳價金交付信託，降低預售屋風險而訂定，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示，建商通常會在契約中，保留房產總價的5%作為尾款，若民眾驗屋發現問題，或建材與合約不符，可要求建商限期改善，買方可在驗收合格後，再支付尾款。
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住商不動產企研室主任徐佳馨表示，整體來說，新北房市今年出現三大明顯趨勢，投資人宜多加注意。
1.第二圈房市崛起
新北房市長期以來都看第一圈─板橋、雙和、新店、三重等表演，今年上半年整體交易量較去年同期成長近2成，但第一圈表現平平，板橋只小增5.8%，新店只有3.2%，中和更僅0.5%，在房市一片回暖聲中，幾乎原地踏步。
反觀第二圈，除了林口爆發性成長116%之外，新莊、淡水、三峽也都有2~4成的成長，第二圈的「林三淡新」曾經淪落到被視為「票房毒藥」，但今年顯已全面大復活。
徐佳馨分析，大台北房價持續上漲，自住客持續往第二圈移動外，加上信用管制化外之地─桃園，今年也被央行盯上，投資優勢大失，大台北投資客紛紛回籠，是新北第二圈房市上半年快速升溫兩大主因，預料此一趨勢還會持續走強。
2.熱區集中 強者恆強
在新北市16個主要人口密集區中，過去交易量最低與最高的，落差大約在5到7倍，但是今年交易量最少的泰山區和最多的新莊區，相差高達8.3倍。
徐佳馨表示，自2008年金融海嘯之後，新北房市交易熱區即有集中化趨勢，今年更是明顯加快，主要是新北升格和北市平起平坐之後，房地產市場已逐漸走出自己格局，高資產不再一味往台北市走，相反的，北市中高資產族反而進入新北置產。熱區由於擁有人潮、商機，出現更熱現象，冷區則不見起色。
3.題材是王 但有例外
觀察今年上半年新北市交易量前6或增幅前6的行政區，可發現都具有多元題材，以林口來說，就有大型outlet購物中心開發案、機場捷運；新莊區也有捷運新莊線通車、中央合署辦公大樓啟用等題材。
徐佳馨表示，捷運、就業等明顯可提高生活機能的題材對區域房市最有助益，譬如汐止、新莊、板橋等。但也有例外，像五股近年雖有五楊高架、台64、65線等，但道路題材效應遠不如捷運。三重雖有機場捷運題材，但房價來到相對高點後，也讓買方觀望。
