2011年5月28日 星期六

精品永不褪色 香港股市IPO又來了

在日本震災後,中國大陸可望提早於2012年成為世界
第一大精品消費國,精品品牌赴港上市也是大勢所趨。

時 尚圈最愛的品牌,像是PRADA、LV、CHANEL、L'OCCITANE等,幾乎沒有打折空間,而且無視通貨膨脹每年加價,卻依然吸引大批崇拜者捧著 現金排隊搶購,這些企業不斷以天價邀請國際巨星代言,憑藉的正是傲人的業績,一個CHANEL包連年保值的威力連房地產也自嘆弗如。



陸客消費力驚人

特別是在中國大陸崛起之後,精品市場已經呈現倍數成長,而這些企業也看準中國大陸市場的龐大商機,紛紛轉赴香港掛牌上市,要讓更多中國消費者認識她們,創造更高的品牌商機。

去(2010)年聖誕節,全球各地的精品店都度過緊張的一晚,怕業績不好?不,是怕沒有東西可賣,因為來自中國大陸的遊客每天都大排長龍,讓全球精品龍頭 路易威登集團(LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton SA)的巴黎香榭大道旗艦店自去年10月起每天縮短營業時間1小時,更限制每個顧客每次僅能購買1個手提袋。根據LV統計,過去一半年在巴黎的顧客名單有 超過6成來自亞洲,其中又以中國大陸與日本為最大宗,當然,日本災後數字肯定會往下掉,但中國大陸卻有機會再大幅上升。

亞洲民眾消費力變強的一大關鍵在於貨幣不斷升值,以人民幣為例,自去年6月19日重新開放匯率浮動區間之後,幣值就不斷創下匯改之後的新高,最新價已經來 到6.54元人民幣兌1美元(2005年7月21日匯改當時是8.11元人民幣兌1美元)。由於中國大陸目前正值升息周期,人民幣勢必會再創新高,各國際 投資銀行普遍預估人民幣到今(2011)年底之前將再升值5~7%,在貨幣升值的大趨勢下,大陸人對於精品消費的熱潮將有增無減。

PRADA離鄉背井赴港上市

根 據大陸國家社科院統計,2009年中國大陸的奢侈品消費金額高達94億美元,年成長率高達12%,在全球市場占有率達到27.5%,首次取代了美國成為世 界第2大精品消費國(僅次於日本),且西方國家奢侈品占消費支出比重通常都在4%以下,中國大陸卻高達20%,因此大陸商務部部長陳德銘就保守預估,到了 2015年中國將成為全球最大的精品消費國(事實上,日本災後,市場已經普遍認為中國大陸在明(2012)年就會成為全球No.1)。

去年下半年,LV的銷售成長較 2009年同期大幅上揚16%,公司純利更是勁揚53%(10.3億歐元),LV因為商品鏈供貨速度無法趕上市場需求而大幅加聘320名員工,同時各產品 也加價超過1成,但還是無法讓供需達到平衡。擁有相同困擾的還包括愛馬仕(Hermes)與香奈兒(Chanel),愛馬仕全年營業額成長12%,淨獲利 成長更高於營業額增長;香奈兒則在去年兩度加價,加價幅度超過3成,仍然阻擋不了市場旺盛的買氣,年度獲利也因此大幅飆高,這些全拜陸客驚人的消費所賜。

當然,全球精品業者都明白中國大陸市場巨大商機,但中國大陸對於消費精品的關稅與增值稅都很高,消費品基本上是20~50%,部分奢侈品甚至高達100%,要吸引更多消費者進而賣出更多的商品,勢必要讓更多中國人認同該品牌,因此,在香港掛牌上市是非常合適的。

日前PRADA正式拒絕義大利交易所的挽留,出走米蘭,改向香港交易所提交上市申請,預計集資20億美元,最快5月就可以開始公開募股。而除了PRADA 之外,Salvatore Ferragamo、Miss Sixty以及旅行箱知名品牌Piquadro也都向香港交易所遞件了上市申請,今年下半年的香港股市勢必會貴氣十足。

到上海上市未必佳

事 實上,要吸引大陸內地的消費者,到中國上市是最佳方式,不過,如果考量到股價成長性並且讓更多外資股東參與,則香港更加得天獨厚。首先,A股市場仍為封閉 市場,並沒有開放外資參與(QFII除外),企業到中國上市等於只能做中國生意,不像香港,全世界的投資人都能購買,而且香港本身並沒有外匯管制,遺贈稅 也全免,這都是相對亞洲區內市場更為優勢的地方。

其次,香港的IPO主要都是由國際大行進行承銷,定價方面較為合理,也都會預留一定的上漲空間待上市當天發酵,用以吸引投資人踴躍認購,這與台灣承銷TDR不願意出現溢價,以及中國上市之初承銷商無限制拉高本益比(大幅透支了未來幾年的獲利成長)都不同。

精品股股價表現優異

更 重要的是,只要企業本身具備一定的實力與成長性,股價往往也能長期獲得認同,最有名的例子就是騰訊,騰訊當初因為不符合中國上市的獲利要求,因而尋求海外 上市,但日後卻憑藉高成長性而不斷上漲,股價自上市時的3元一路飆漲到超過200元,只花了4年的時間。反之,符合中國上市要求的高成長企業如中國石油, 上市3年來股價依舊下跌了76%,至今仍壓得中國股市難以喘息,這凸顯了前文提及中國股市上市之初承銷商無限制拉高本益比的老問題。簡單來說,在香港,好 的公司,股票是可以長期持有的,如果在李嘉誠的長江實業上市時就持有,至今上漲已經超過1千倍,這樣的股市環境,目前兩岸三地似乎只有香港具備。 

在PRADA之前,香港早已有許多 奢侈品企業上市,包括思捷(Esprit)、莎莎、歐舒丹(L'OCCITANE)等等,股價表現都非常優異,除了歐舒丹以及莎莎在上市首日小跌,其餘都 呈現2位數以上的漲幅,而且長期持有至今,包括卓悅、Esprit、寶姿、百麗與六福,漲幅都超過10倍以上,顯示精品消費類族群在香港評價非常正面,股 民也都願意用實際行動去支撐股價。

目前台灣要購買歐洲股票管道並不多,但精品投資已經形成一種大趨勢,在物價飆漲的年代,錢愈變愈薄,想買房又有奢侈稅打壓,然而許多精品擁有保值甚至升值的功能,也讓許多專業機構投資人將其視為抗通膨類股之一。
 

2011年5月23日 星期一

維多利亞的秘密 大漲藏玄機

電影《社群網戰》男主角對拋棄他的女友做出評論:「她胸部看起來有C,不過這全是拜Victoria’s Secret(維多利亞的秘密)所賜,其實她只有B。」這道出Victoria’s Secret在美國極暢銷原因:30歲以下女性有50%以上穿Victoria’s Secret內衣,每分鐘可賣出600多件。

第1季財報亮眼

其母公司Limited Brands(市值133億美元)股價從3/16的30美元,漲到5/19的42.45美元,漲幅高達43%!這樣重要的美國女性生活需求公司,不僅內容需留意,尤其興奮的是台灣彰化和美1家掛牌公司,其集團企業早已在其產品供應鏈上!
Limited Brands 2010年營收96.1億美元,創歷史新高,同店銷售成長9%。於5/19公布第1季財報:營收22.2億美元,年增15%,淨利1.7億美元,年增 47%,每股純益(Earnings Per Share,EPS)0.40美元,一舉突破過去所有年度第1季新高,表現亮眼。
旗下內衣品牌Victoria’s Secret(佔營收60%)第1季同店銷售成長19%,是成長關鍵所在,顯示美國生活消費支出很強勁,對台股投資者是正面好訊息。

獨特行銷成焦點

執行長(Chief Executive Officer,CEO)Leslie Wexner(1937~),於1982年接手當時僅6家零售店,年營業額600萬美元的Victoria’s Secret後,要求自己1年至少去歐洲4次,增添他對時尚嗅覺,抓住女性善變胃口;此外,他更獨創出異於同業做法:
1.創造讓男性不會害羞的購物氛圍:Victoria’s Secret店內裝潢一貫都是水晶吊飾與維多利亞式家具,搭配性感蕾絲睡衣垂吊在鋪滿絲絨的展示櫃。除了內衣外、還有乳液、香水、化妝品等產品,像是進入女性好友房間一樣,可以舒適購物。
2.1 年郵寄8本產品目錄到消費者家庭,並搭配超級名模來展示當季新款內衣,引發女性購物欲望。最後更將新產品由平面目錄延伸至時尚伸展台- 「Victoria’s Secret Fashion Show」,1995年起的飯店內走秀,大受好評,至今成為每年11月全美最熱門的討論焦點。

留意台灣供應商

我認為Wexner成功塑造Victoria’s Secret Fashion Show內容,是他從不設限,讓旗下設計師自由發揮、高度競爭,追求人類創造力與想像力,使得新產品一年比一年驚豔、性感。
這樣創造新產品內容,台灣CEO應能有所啟示,而其每年開發一種新的乳罩款式及新材料規劃,台灣耀億(4430)公司集團企業也以其優質產品開發力供應其新開發的環保材料給Victoria’s Secret,讀者也可追蹤。

呂宗耀

經歷:
2001年迄今組成「呂張投資團隊」
1998~2001年擔任大眾金融集團投資總監
1987~1996年擔任國泰人壽證券投資小組組長
專長:每周走訪請益6家30億資本額以下,且創業家仍在線上的掛牌公司CEO與中、台生產基地

2011年5月18日 星期三

房產消費糾紛 漏水列第一

【蔡佩蓉╱台北報導】房地產物件眾多,買屋交易糾紛也愈來愈多,根據內政部發布全台第1季房地產消費糾紛原因統計,糾紛總共389件,糾紛前3依序為房屋漏水問題、施工瑕疵、隱瞞重要資訊。業者表示,舉凡中古屋或預售屋,民眾一定要仔細看屋,喜歡的物件甚至須跑3~5趟以上,才能降低糾紛發生機率。


看窗框有無水漬
根據內政部統計各地區第1季房地產消費糾紛原因,以房屋漏水問題名列買屋糾紛第1名,其餘分別為施工瑕疵、隱瞞重要資訊、終止委售或買賣契約、契約審閱權。
有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,漏水問題長期以來名列買屋糾紛前幾名,也最讓民眾頭痛,尤其屋主可能透過粉刷油漆、甚至在漏水處裝潢來掩蓋,若仲介不盡責,民眾很可能對房屋漏水完全不知情。他建議,可趁雨季多看屋,觀察房屋窗框部位有否水漬痕跡,屋緣有沒有龜裂。
而施工品質瑕疵,多出現在預售屋,永勝租賃執行長徐銘達指出,房市好、有賺錢,大家睜一隻眼閉一隻眼睛,房價一旦跌價,消費者也容易挑毛病,藉合約沒刊載、細小的施工瑕疵,提出退戶,「預估明年新成屋糾紛案件可能增加3~4成。」


保留廣告單對照
他表示,很多建商會將蓄水池當作游泳池、機械車位置蓋成漂亮的迎賓室,建議購屋族買屋時候的廣告單、平面圖都要保留完全,待2~3年後交屋,實際拿著資料對照查看。
美商ERA不動產總經理特助李恆宇則說,民眾可以在買屋前多向左鄰右舍及管理員打聽,以獲得確實資訊。

2011年5月17日 星期二

大多數人都不善於花錢

5月 16日 星期一 11:17 更新

《華爾街日報》-- 如果金錢能買來健康和休閑,趕走憂慮和辛勞,那麼為何研究發現金錢對快樂的影響如此微弱?原因很簡單:大多數人都不善於花錢。這是消費心理學期刊(Journal of Consumer Psychology)本月發表的一份報告得出的結論。


快樂可能是一個含糊的研究領域,因為要依賴於研究對象才能得知他們心中的太陽何時在發光(或依賴於腦部掃描圖和皮質醇水平,這些也都具有不確定 性)。不過,模糊線索足夠多的話就會得出可靠的結果。英屬哥倫比亞大學(University of British Columbia)的鄧恩(Elizabeth Dunn)、哈佛(新聞 - 網站 - 圖片)大學(Harvard)的吉爾伯特(Daniel Gilbert)和弗吉尼亞大學(University of Virginia)的威爾森(Timothy Wilson)三位研究人員在對前人研究進行研究時就是這麼做的。結果他們為花錢買快樂的人找到了8大秘笈。
一、去阿根廷(新聞 - 網站 - 圖片)旅行。本田車再用一年。
作者寫道,花錢買經歷而不是買東西。在過去對消費的普遍調查以及實踐中,研究對象大多表示,相比擁有的物品,他們從所做事情中得到的快樂比較多。其 中一個原因可能是,經歷將思維鎖定在當下。作者寫道,遊離不定的思緒是不快樂的。另一個原因是,人們似乎常常通過回憶重溫以前的活動,但對新東西的適應速 度很快,也會很快喜新厭舊。
二、助人為己
不要因為自己是好人而幫助他人,理由應該是幫助他人讓你感覺良好。這是一個逐步形成的反應。人類成為少數幾種擁有高度複雜的社會網絡的動物,並且是 唯一一種將無關之人納入自己網絡的動物,原因就在於此。(出人意料的是,白蟻也是其中之一。)作者寫道,我們為改善人際關係所做的幾乎所有事情都會使我們 更快樂。
三、買好一些的內衣,不要追求更好的影音娛樂系統
物質財富的一個問題還是在於,購買者適應得太快了。解決辦法是,集中在多個小物品上,而不是一個大件。經歷也是如此(穿上合適的內衣並不能算是一種經歷)。研究表明,感到快樂的頻率更多的與快樂本身有關,而非強度。買迷你松餅,打9洞高爾夫,休一天假。
四、別把保險太當回事
作者之一鄧恩說,我對這一點最沒底氣,她在即將出版的一本新書中未包含這點。如果人們快速適應美好的事物,也會很快適應不愉快的事物。那台被砸碎的 筆記本電腦不會毀掉你的生活,所以不要做保護規劃。鄧恩說,但我不清楚的是,內心寧靜是否會讓人更快樂。(如我以前認為的一樣,保險明顯被高估了。把它當 做沒有足夠儲蓄彌補災難性損失的懲罰吧,買保險也要按需而行。)
五、為潛水課程攢錢,然後用現金付賬
信用卡、車貸甚至按揭貸款都允許人們先消費、後付錢。代價是利息,一不小心可能會債台高築,因此存錢並盡可能付現金就有了經濟上的論據。但同時也有 快樂方面的論據。用信用卡立即買東西的人失去了一個免費的快樂源泉:期待。人們在做決定時容易犯一種叫做“未來快樂感缺失”的錯誤,也就是認為,遲來的快 樂感不會像當下經歷的那樣強烈。事實是相反的。遲來的快樂也一樣強烈,人們在期待的過程中累積了快樂感。不妨把它當做“多重快樂”的利息。
六、買之前斟酌損益
有些購買行為有水波效應。船需要停泊地。湖邊小屋意味著要與當地的蚊子親密接觸。斐濟島的廉價之旅可能包括20小時的長途車程。凡事都有兩面性。許 多消費者未能考慮到這樣的小麻煩,要體會到最大程度的快樂,極大地取決於減少小麻煩、增加小快樂。另外,對這艘船和這座小屋的佔有權不如你如何使用它們重 要。當然,可以幻想一下你得到它們的第一天,但接著花時間想想第300天會如何。
七、買東西別過於仔細
滿心期待,不能自拔。在買相機之前,花好幾周時間在相機愛好者網站搜羅信息的問題在於,你會一身冷汗驚醒並大喊某款相機缺乏輸出RAW格式文件的功 能,而忽視其他更重要的東西,比如在你的孩子咯咯笑的時候,是否能足夠快地在他伸出手指挖鼻孔之前抓拍到他的笑臉。重點關注幾個比較重要的功能。買那棟社 區環境好、採光好的小房子,即使它沒有花崗巖台面。
八、別人快樂所以我快樂
每個人都獨特的個體,但要看一件事是否給你帶來快樂,最好的一個指標是要看它是否給他人帶來快樂。晚上讓你對電影的高標準休息一會兒,看看已經流行的大片吧。
撰稿:華爾街日報Jack Hough

2011年5月2日 星期一

預售屋雨遮不計價

【蔡佩蓉╱台北報導】預售屋定型化契約5/1正式上路,昨天即有建案接待中心換上新版合約,但新版規定的雨遮、屋簷不計價,看屋民眾的詢問度並不高。學者 指出,雖然建商少了灌虛坪的管道,但恐變相灌入總價內,奢侈稅或雨遮規範仍是建商與政府「玩捉迷藏」。


預售建案買賣交易糾紛時有所聞,甚至建 商倒閉、消費者求償無門,內政部因此提出預售屋定型化契約,給予業者8個月準備期,並在昨日上路。契約當中,以雨遮、屋簷須標明面積、但不可計價最為民眾 關心;其他內容包含增加履約保證,要求建商的興建資金信託給銀行,如未預期交屋,銀行可退回消費者已付的錢。
今年30歲的Tina說,自己的老家,就是20年前開始流行預售屋時期所蓋的,但建商興建一半便跑路,一群買家根本求償無門,連最後要賣房子,還要幫建商還債才能出售,因此契約上路,對消費者有一定保障。

建案換新版合約


新北市新莊區的建案「新富邑─時代首席」專案林建村說,先前已宣導看屋民眾定型化契約將上路,也依相關規定走;「國賓山莊」專案經理楊雅鈴指出,雖然民眾關心建商灌虛坪,但目前消費者主動詢問的狀況還不高,案場昨天開始已換上新印刷版本的合約,確保消費者權益。

恐拉高實坪單價


今年35歲、曾在新北市新莊區買過預售屋的Bob卻持觀望態度說:「我住的房子被建商以雨遮灌了2坪虛坪,也等於白白給建商賺30萬元,因此這個制度根本沒用,建商算得很精!」
淡江大學產經系副教授莊孟翰說,目前為止確有雨遮、屋簷、陽台分別計價,但目前新預售案跟舊有預售屋,算是青黃不接的時期,只要實坪單價拉高,建商就可在總價裡面「玩捉迷藏」,對消費者還是沒有幫助,他強調「奢侈稅、定型化契約對打房影響有限」。

看屋人潮漸回籠


上周末逢勞動節3天連續假期,建案現場 人潮微增。林建村說,案場人潮已有回籠,周末看屋組數約40組、成交3戶,亂砍價的狀況也少很多,可能是民眾預期6月1日後價格可能不動如山,乾脆先來看 屋、詢價再適時出手。而「國賓山莊」案場,因為總價較低的自住產品,看屋人潮近期也較3月優,對市況看法較先前樂觀。
           預售屋買賣定型化契約新制

◎雨遮、屋簷契約內標明面積,但不可計價;陽台可計價
◎增加履約保證
→建設公司興建資金信託給銀行或資產管理公司,也就是消費者繳的錢專款專用
→建商如未預期交屋,銀行可退回消費者已付的錢
→兩建商互相擔保建案完全交屋,否則由另一間建商無條件完成
◎未遵守業者,依據《消保法》58條,罰鍰6至150萬元
資料來源:內政部

2011年5月1日 星期日

奢侈稅引爆5大蝴蝶效應!

看看Smart雜誌以下文章:

奢侈稅來了!行政院3月10日通過特種貨物及勞務特別稅條例草案(又稱奢侈稅),並火速送進立法院審議,最快將在7月1日上路。財政部長李述德更強調奢侈稅「4不」-不展期、不落日、不打折、不分區,強調政府打炒房的決心。




政府打房動作頻頻
民眾買房意願創新低

這一次,政府來真的。自2月24日財政部祭出「奢侈稅」後,房市急凍,大型投資客退場觀望,自住買家也等著房價下跌,連大型標售案也臨時喊卡。不動產相關行業如建商、代銷業者、房仲業者無不哇哇叫,不斷呼籲政府要有相關配套措施,不要讓政策匆促上路。

「量能窒息」,台灣不動產交易中心總經理李同榮這樣形容近期的交易量,更有業者預言下半年房仲業會爆發倒店潮,全台約10萬個房仲從業人員,可能有一半要回家吃自己。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民開玩笑地說:「這一波打房,最慘的應該是王如玄(編按:因失業率提高,勞委會主委王如玄就頭大了)。」

除了奢侈稅,央行也研擬將建商餘屋貸款期限從2年限縮至半年,也就是建商沒辦法再用「偷呷步」來囤屋,炒高房價。此外,國稅局也要求建商提供買賣資料,針對未交屋就轉手的預售屋查緝財產交易所得稅。這3大政策是近期造成房市急凍的主因。

從民調來看,也明確反映買屋信心大幅下滑,根據國泰金融集團最新的國民經濟信心調查結果來看,奢侈稅議題發酵,民眾買房意願創1年來新低,有高達75.6%的人表示現在並非買房時機,態度明顯保守觀望。

價格跌幅有限,造成房市量能急凍,到底最後誰要讓步?多位專家表示未來3個月是重要的觀察期。如果房市持續萎縮,《住展雜誌》研發長倪子仁預測,房價會一路盤跌到2012年總統大選前;戴德梁行董事總經理顏炳立看法較樂觀,他預期台北市房價表現將像去年底香港實施額外印花稅一樣,先跌半年,接著V型反轉,主要因外資仍持入流入台灣不動產,競逐好標的。不過他也強調,這波奢侈稅能將過去不合理翻漲的部分新北市區域的房價打回原形,反而是良性修正。



到底奢侈稅還可能引發什麼蝴蝶效應呢?可以從以下5個方向來分析。


效應1:財力不足的投資客將退場

近幾年看到房市火熱,才投入市場的小型投資客或是揪團集資合購的菜籃族投資客,很可能在這波被「洗」出場。知名財經部落客總幹事黃國華表示,近幾年房市多頭,很多人看到房地產利潤高,跳進去當投資客,賺個10%、20%就很高興了,但是真正的大咖投資客的獲利通常在3成以上。
這一次奢侈稅要課10%~15%的稅負,等於是房屋交易稅,將吃掉這些小型投資客的獲利空間。張欣民說,現在市場委賣量增加2成以上的房子,大多就是小型投資客出來倒貨,而大咖投資戶的資金雄厚,撐過2年還不成問題,比較不受奢侈稅影響,大咖投資客最近態度也偏向保守,不會積極進貨,只想撿便宜。顏炳立表示:「最近還有很多有錢人call我,叫我有便宜貨要通知他」。


效應2:市場急凍,恐拖累股市

小咖投資客急出貨、大咖投資客不進貨,自住型買家也在期待房價下跌,縮手觀望,想買房子的人等不到期望的價格;想賣房子的人也不想躺著被砍價,轉手抽單不賣,換句話說,市場上沒有交易量。
「有錢人想獲利了結,沒錢人想低價承接,市場沒有交集,陷入停滯」,顏炳立下了如此註解。黃國華分析,站在貨幣流通的角度,一旦不動產交易量下滑,貨幣供給量跟著下滑,進一步影響股市動能。


效應3:預售屋檯面下議價有空間

多數買方期待奢侈稅會讓房價下跌。但綜合多位專家的意見,均表示「價格會鬆動,只是空間不如預期中大」。近期來看,中古屋開價微幅下修,但成交價未見下跌;建商預售屋牌價則未調整,但是私底下議價空間變大,價格軟化態度較明顯。永慶房屋研展部協理黃增福表示,建商目前還不敢調降牌價,因為只要一調價,就會引起骨牌效應,讓先前下訂的客戶回頭重新議價。「要讓,也是檯面下讓價,不能在檯面上讓價」。


效應4:新北市成奢侈稅最大災區

奢侈稅對哪裡影響最大?答案就是「新北市」。台灣不動產代銷公會理事長王明成表示:「奢侈稅影響非常地大,近兩週的成交比幾乎歸零。即使有客戶到預售屋案場,也是來看價格有沒有往下調。」甚至像是林口、新莊、淡水等推案量體大的區域,已出現退訂潮。
倪子仁則從最近預售屋案場來客量縮減5~7成的情況預期,今年329檔期將「價量背離」,預售屋開價很難守住,他推估台北市預售屋約有1成的下修空間、新北市約1成5,但推案量大的區域則有2成空間,中南部則約1成。
顏炳立更說,「若奢侈稅是房地產的大地震,那震央就在新北市!」他點名新莊與板橋新建案喊到每坪70萬元、100萬元的情況是「新北市(房子)當台北市(房子)賣,簡直群魔亂舞」,尤其是每戶動輒5,000萬元以上的豪宅,「如果能買台北市豪宅,幹麼要買到新北市去?」這些中產階級買不起、有錢人不考慮的區段,房子轉手要賣給誰?


效應5:中古屋出租市場遭排擠

投資客不想降價求售,又卡到未來2年內移轉要被課稅,就會轉賣為租,賺租金收益。再加上投資客的房子通常會以裝潢屋來拉高售價,乍看之下,屋況好、租相佳,只要丟到租屋市場去,就會排擠原有的中古屋出租市場,房東們就被迫要降價才能留住房客,租金報酬率也跟著下跌。