看看今年兔年房地產、財經的預測資訊
兔年房市 活蹦亂跳
2011/01/27
【文◎王榮章】
回頭檢視民國99年台灣房地產市場，可以說是高潮迭起、話題性十足，不只是價量齊揚，甚至引來政府強力干預、短短半年內祭出四波打房措施，住展雜誌選出「瘋」字作為99年房市的代表字，並以「瘋」起雲湧總結99年的房市狀況；資深房市專家張欣民、住商不動產企研室主任徐佳馨則分別用「嚇」、「驚」來形容，足見99年房市變化之大。
展望民國100年，新台幣兌換美元匯率已來到「2字頭」、創下13年新高紀錄，黃金價格漲破每盎司1400美元，油價也突破每桶90美元、創下波段高點，房貸利率仍在2％以下的史上低點，通貨膨脹如影隨形，去年橫行一整年的熱錢也持續湧入台灣…；整體大環境對房市相當有利，百年房市似乎沒有看壞的理由。
榮景、風暴並存
不過被稱為房市空頭總司令的政大教授張金鶚，則引用經典小說「雙城記」的開卷語「這是最好的時代、也是最壞的時代」來形容台灣房市，他認為這是榮景的一年、也是風暴的一年。此外，永慶房仲集團旗下的《House Fun》雜誌，在99年12月針對房市做了網路民調，結果出爐後，引發各方不同的解讀，與會的北市代銷公會現任理事長王明成甚至對後市發出警語；房地產後市到底該如何看待？
各報都以大篇幅報導此一訊息，有趣的是，各家解讀差異頗大，工商時報最偏空，以「房市亮泡沫警燈，新莊較明顯」作為標題；中時則相對緩和，以「房市吹泡泡，學者：年中拉警報」下標；自由則回歸調查「逾8成民眾，認為房價不合理」；蘋果日報相對偏多，大標是「今年房市7成6民眾看漲」，小標則相對平衡為「逾8成認3年內泡沫化」。此外，工商時報更引述淡大產經系教授莊孟翰的說法，以房貸餘額、修繕貸款加建築貸款總數占GDP比重高達53％，佐證台灣房市泡沫化程度愈加嚴重，他並預言北市除一線區及平價區(大同、萬華)外，其他8區今年下半年房價將有10～15％修正幅度；至於新北市更將下修2成。另外，王明成也點名「二級地段、一流價格」的熱炒區，未來要特別小心，一般解讀，這2年漲勢驚人的新莊，就屬於這類區域。
總結各方說法，2011年房市仍是多空雜陳的一年，但利多明顯高於利空因素，榮景依然可期，不過仍應密切關注是否出現泡沫危機。回顧2010年房巿可謂「虎虎生風」，不畏央行打房，熱度超越2008年上半年的盛況、創下13年來新高；展望「兔年」行情，在資金、低利率2大利多支撐下，房巿可望持續「活蹦亂跳」。
5大空前利多
再來看牽動房市最直接的兩大因素－利率、兩岸關係。央行99年底再度升息半碼，累計半年內3度升息，假設各銀行全面跟進，預估房貸利率再提高 0.125％，先前政府推出的2000億優惠房貸利率將由1.42％升到1.545％，調整後20年期房貸的每百萬房貸每月支出僅增加57元，以目前一般房貸約500萬計算，每月負擔多出285元、一年負擔多出3420元，增幅有限。此外，目前台灣五大行庫房貸利率不到1.8％，遠低於美國、中國的 4.23％、6.14％，低利環境將是國內房市的最大屏障。
展望2011年，房市可望維持榮景，儘管房價整體漲幅不大（房仲、代銷業者普遍預期大台北地區仍有1成漲幅），但豪宅將是一大亮點，在高資產大戶持續加碼下，台北豪宅將正式進入每坪200萬的時代，甚至有機會一舉挑戰每坪250～300萬的天價。此外，五都選後，中南部房市蠢蠢欲動，建商、投資客積極南下獵地、買房，台中、高雄的房市潛力值得期待。
低利率+兩岸紅利
永慶房仲分析，未來房市有6大利多，第一是美國啟動QE3貨幣寬鬆政策，將有超過1200億美元湧入新興國家，熱錢湧入堆高資產價格；第二是五都選後重大建設啟動，例如新北市的三環三線等；第三是都市更新產業行動計畫，預計投入184億，將可帶動2000億以上的商機；第四是ECFA元年，經合會成立將使兩岸合作步入制度化、常態化的新時代；第五是擴大「青年安心成家」方案，2000億額度、年息1.5％，可有效提振首購市場買氣；第六是失業率跌破5％，意味景氣復甦態勢確立，一旦今年如政府宣示的是「加薪年」，房市買氣將進一步增溫。
相對地，今年也有5項利空因素，第一是政府嚴查投資客，財政部加強查緝豪宅、預售屋交易及短期進出不動產等逃漏稅案，大筆交易、單年度多次交易的不動產買賣，都將列入查稅重點，壓抑市場買氣；第二是央行可能擴大升息，物價、房價齊升、通膨壓力浮現，央行可能加大升息幅度；第三是大幅調升公告現值，新北市平均調升15％、創20年新高，加重屋主售屋成本；第四是中國持續緊縮資金，人行連續調升存準率，加上房市調控60條，預估一線城市跌幅可能達20％；第五是美、日、歐恐二度衰退，歐、美失業率居高不下，復甦欲振乏力，恐將拖累全球經濟。
儘管房市多空雜陳，但國內整體情勢展望穩定樂觀，加上台灣擁有全球絕無僅有的「兩岸紅利」加持，後市更值得期待。至於房市最大的推升力量，仍是源源不絕、蜂擁入台的資金。
高資產大戶持續加碼
台灣經濟研究院研六所所長楊家彥認為，這波房價上漲主要是因為資金行情。永慶豪宅事業部統計，99年台北市高總價產品成交客戶的比重中，台商從原本的 9％，大舉跳升到27.8％、大增3倍；此外，北市頂級豪宅的買方動機也出現明顯結構變化，其中著眼於資產配置需求者，從98年的8％左右，跳空大漲到3 成左右，若加總投資、資產配置的需求比重，99年比重在30％～37％之間，創下歷史新高。相較之下，自住換屋需求則從85％高點，大幅滑落至5左右，顯示投資、資產配置、節稅贈與（合計逼近5成），已成富豪購置豪宅的主要原因之一，預期這樣的趨勢，仍是未來主流看法。
國內房市多頭行情已進入第八個年頭，國內建商除了持續瘋狂搶地外，預估100年推案也將爆出天量，根據住展雜誌的調查推估，全台推案量將創下歷史新高達 1.4兆元，加上原有未去化的量體、中古屋市場等，房市供給量大增是一大隱憂，去化動能有待考驗。而隨著房價漲幅已大，加上供給暴增，專家提醒消費者，房市不容易再出現一窩蜂、全面皆漲的盛況，地段、產品力將逐漸分出高下，如同王明成強調的，「一級地段才配享有一級價格」，投資人在購屋時應更加精挑細選。對於想在兔年投資置產的民眾，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太建議，可以選擇「國際買盤」或「台北買盤」青睞的區域，如台北巿的信義計畫區、南港經貿園區；新北巿新莊副都心、板橋新板特區；以及台中巿七期、高雄巿農十六區等，仍是首選地段。
本文詳情及圖表請見《2011理財年鑑》
全台民眾看房價 「兔飛猛進」
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
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| 八成高市民眾看漲未來一年的房價，圖為高雄夢時代百貨。 （本報系資料庫） |
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永慶房屋近日發布購屋趨勢大調查，永慶總經理葉凌棋表示，結果顯示，全台將近六成民眾看漲未來三個月房價，更高達七成民眾看漲未來一年房價，其中，又以中南部民眾對房價看法更為樂觀，看漲比重將近八成。
雖然民眾看漲房市，但有五成民眾認為未來半年不是購屋好時機，其中，三成民眾認為房價居高不下、買不下手，兩成民眾則因所得增幅追不上房價漲幅、買不起，也有一成六民眾指出央行持續升息，已讓購屋壓力增大。
另外，據永慶房價指數顯示，去年第四季全台九大都會區中有八個都會區呈現「量增價揚」市況，其中，台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市等五都及桃園縣，價格漲幅介於4%至8%間，表現最佳，顯見升格效應及捷運機場線效應帶動當地房價。
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| 南港軟體園區發展，帶動周邊房價。 （本報系資料庫） |
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永慶也首度發布房價領先指數，依照家庭可支配所得、股價指數、房租年增率、購屋貸款利率與經濟成長率等五大因素，預期今年第一季房價將走揚。
葉凌棋強調，隨國內經濟情勢轉佳，去年第四季股市大漲734點、房租年增率也較第三季走揚0.2%，估計今年第一季全台九大都會區中房價多為穩健中偏向樂觀，僅宜蘭縣與高雄市可能會下修盤整。
值得注意的是，此次調查時間橫跨去年12月30日，也就是央行升息及擴大信用管制的日子，結果顯示，央行再出手後，有高達59%的民眾對未來三個月房價看法由持平轉為看漲，看漲比重大增26個百分點。
而看跌比重僅13%，較上次調查結果32%明顯減少，葉凌棋說，這顯示央行升息及擴大信用管制政策相對溫和中性，民眾對短期房價看法由原本持平轉向看漲，看跌比重大幅減少。
葉凌棋表示，去年6月底央行第一次信用管制時，市場確實發揮一定的壓抑效果，但到12月底擴大信用管制範圍後，國內經濟成長力道強勁，帶動股匯市上揚，民眾由持平轉而看漲未來房價，顯示民眾對於未來房價信心有逐漸強化跡象。
葉凌棋說，整體而言，房價短期及長期看漲趨勢不變，本次調查也顯示，今年影響房市最為關鍵因素為股市表現、央行升息及ECFA後續效應，民眾可多加留意。
代銷業績 春節檔看增50%
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
虎年房市虎虎生風，預料兔年可跳更高，不少代銷業者農曆春節不打烊，自大年初一就開始強推建案，預期春節檔期整體業績可較去年成長逾五成；最大戰區仍以新北市的新莊副都心、林口與台中七期為主。
農曆春節即將到來，今年的假期只有六天，卻是在縣市合併後的第一個黃金假期。去年房市景氣明顯回溫，加上縣市合併後各項重大建設啟動，以及新台幣升值等因素，加速資金回流，帶動春節返鄉置產商機。
海悅廣告協理郭正安昨（28）日表示，近來房市交投熱、漲幅驚人，不少台商、華僑等都已關注到台灣房市具前景，紛紛打電話到各建案案場預約看屋。海悅去年在除夕到初五之間，共賣出了20多億元的房子，預計今年可成長超過五成。
海悅有不少指標個案，包括位於林口的「世界首席」、三峽的「麗寶國際館」與新店的「國賓山莊」等，已決定農曆春節不停休。郭正安說，其餘個案雖然除夕到初二休息，但初三就立即上工。
甲山林廣告副總徐永仁說，甲山林位於新莊副都心的「新富邑」、南港的「香朵」、永和的「新時代」等個案，農曆春節都不停休；徐永仁表示，自五都選舉落幕後，房市買氣就持續熱絡至今，尤其新莊的表現最為驚人，如「新富邑」取得建照、正式開賣僅一周，就已銷售逾七成。
至於台中七期，包括「聯聚理仁大廈」、「總太國美」、「總太天匯」與「總太觀景」等指標案都不打烊。其中，「聯聚理仁大廈」日前公開預約三天，即創下七成 銷售佳績，負責銷售的聯聚建設總經理王于娟指出，為了服務即將返鄉的台商，案場除了除夕夜休假外，其餘時間都是全員上陣。
